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Rechtsverbindliche Unterzeichnung von Mietverträgen

Rechtsverbindliche Unterzeichnung von Mietverträgen (21.09.2003)

Aus der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist hinsichtlich der Stellvertretung bei Abschluss von Mietverträgen und Schriftform folgende Empfehlung zu geben:

Wenn es um Stellvertretunt beim Abschluss von Mietverträgen geht, fordert die Schriftform nur, dass dem Erwerber klar sein muss, wer Partei ist. Unterzeichnet ein Stellvertreter, muss aus der Urkunde daher hervorgehen, dass dieser nicht im eigenen Namen, sondern als Stellvertreter unterzeichnet. Mehr sollte nicht erforderlich sein.
Bei der Vertragsunterzeichnung sollte daher zur Sicherheit stets darauf geachtet werden, dass das jeweilige Vertragsverhältnis unzweideutig dargestellt wird. So sollte im Kopf der Vertragsurkunde bei der Vertragspartei ein entsprechender Hinweis aufgenommen werden, z.B. bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts"(Gesellschaft), vertreten durch ihren alleinvertreteungsberechtigten Gesellschafter A"; zusätzlich sollte bei der Unterschrift des Vertreters ein Verweis auf die Vertretung erfolgen, z.B. "A, als alleinvertretungsberechtigter Vertreter der (Gesellschaft)".

Einbau von Kaltwasserzählern

Keine bauliche Veränderung: BGH-Beschluss vom September ändert die Rechtslage.

In den meisten Bundesländern besteht keine Verpflichtung, die so genannten "Bestandsimmobilien" nachträglich mit Wasserzählern auszustatten. Es kann aber im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, die Wohnanlage entsprechend nachzurüsten. Fraglich war, ob die Eigentümergemeinschaft überhaupt berechtigt ist, eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten und derjenigen der entsprechenden Entwässerung im Beschlussweg herbeizuführen oder ob diese ggf. an den gesetzlichen Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 im Hinblick auf die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gebunden sind oder aber an eine entsprechende Vereinbarung beispielsweise in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung.

Der BGH (Beschluss v. 25.9.2003, Az.: V ZB 21/03) hat hier nun eine für die Wohnungseigentümergemeinschaften sehr praktikable Entscheidung getroffen und klar gestellt, dass die Kosten der Kalt-Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zählen. Konsequenz dieser Entscheidung: Enthalten weder Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Regelung im Hinblick auf die Kostenverteilung und gilt demnach der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG, haben die Wohnungseigentümer entsprechende Beschlusskompetenz zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung der Kaltwasserkosten sowie der entsprechenden Entwässerungskosten.

Autor: RA Alexander C. Blankenstein
Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurecht

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Mitteilung der Kommission über die Anwendung der allgemeinen GRUNDSÄTZE des freien Waren- und Dienstleistungsverkehrs - Artikel 28 und 49 EG-Vertrag - auf dem Gebiet der Nutzung von Parabolantennen
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Aktueller Beschluss des BGH zu "Zitter- und ORGA-Beschlüssen"
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Checkliste Zitterbeschluss
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Möglichkeiten und Verbote der Bevollmächtigung des Beirates und der Verwaltung
Rechtsanwältin Bettina Münstermann-Schlichtmann
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Müllmanagement nicht als Betriebskosten umgelegbar

§ 556 BGB

Leitsatz:
Kosten für eine mit dem Müllmanagement betraute Firma können nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Wenn bei Müllkosten Einsparungen durch so genannte "Managementmaßnahmen" möglich waren, dann bedeutet dies, dass die Müllkosten vorher höher gewesen sein müssen als notwendig. Damit waren die Müllkosten selbst zuvor unwirtschaftlich. Es wäre dann eine eigene Aufgabe des Vermieters, für eine Abfallentsorgung nur im notwendigen Maß zu sorgen und entsprechende Schritte zu veranlassen. Wenn der Vermieter diese Überwachung der Müllkosten ohne Notwendigkeit zu seiner eigenen Entlastung auf Dritte überträgt, dann kann er die dadurch verursachten Kosten jedenfalls nicht den Mietern auferlegen.
AG Mitte, Urteil vom 10.11.04 - 21 C 109/04 -

Aus den Entscheidungsgründen:
... Auch die Kosten für die mit dem Müllmanagement betraute Firma können nicht als Hauswartkosten auf die Beklagte umgelegt werden. Es ist insoweit schon unklar, weshalb diese Kosten zur Position Hauswartkosten gehören soll. Wenn überhaupt, dann dürften diese Kosten unter der Position Müllabfuhr umlegbar sein. Die Beklagte hat außerdem zutreffend darauf hingewiesen, dass diese Kosten im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurden. Darüber hinaus steht der Umlage dieser Kosten ebenfalls der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entgegen. Wenn bei den Müllkosten Einsparungen durch so genannte "Managementmaßnahmen" möglich waren, dann bedeutet dies, dass die Müllkosten vorher höher gewesen sein müssen als notwendig. Damit waren die Müllkosten selbst zuvor unwirtschaftlich. Es wäre dann eine eigene Aufgabe der Kläger, für eine Abfallentsorgung nur im notwendigen Maß zu sorgen und entsprechende Schritte zu veranlassen. Dass sie selbst zu entsprechenden Maßnahmen nicht in der Lage gewesen sind, weil es hierzu etwa besonderer Fachkunde bedurft hätte, haben die Kläger nicht vorgetragen. Wenn die Kläger diese Überwachung der Müllkosten ohne Notwendigkeit zu ihrer eigenen Entlastung auf Dritte übertragen, dann können sie die dadurch verursachten Kosten jedenfalls nicht der Beklagten auferlegen. ...
Mieterbund/Mitgeteilt von RA Nikolaus Krehnke

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