BFW Recht

ERLÄUTERUNGEN ZUR CHECKLISTE ZITTERBESCHLUSS

Öffnungsklausel?
Hinweis in der Gemeinschaftsordnung (im folgenden = GO), dass Änderungen der dort getroffenen Vereinbarungen grundsätzlich (=generell) oder für bestimmte Fälle (=speziell, z. B. Änderung einzelner Kostenverteilungsschlüssel) mit einem (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss vorgenommen werden können, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und keine grobe Unbilligkeit für einzelne Wohnungseigentümer entsteht.

Wirkung Anfechtung?
Wurde die Anfechtung eines früheren Beschlusses in einem Rechtsverfahren abgelehnt, hat dieser Beschluss nicht nur "Beschlusskraft" sondern vielmehr "Rechtskraft" erlangt und behält damit - auch nach der BGH-Entscheidung vom 20.09.2000! - Bestand (nachträglicher Dank an den damaligen Querulanten evtl. erforderlich!).

Betrifft es (Verwaltung von) Gemeinschaftseigentum?
Bei diesem Schritt ist insbesondere die Frage nach der Kostenverteilung zu klären. Bei der Verteilung der Wasserkosten, denen ein Verbrauch im Sondereigentum zugrunde liegt, handelt es sich nämlich nicht um Kosten, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch entspringen.

Ein Beschluss, zu einer Kostenverteilung der im Sondereigentum verbrauchten Wassermengen nach Wasserzählern, stellt deshalb keine Abänderung des § 16 Abs. 2 WEG dar, da dort von Lasten und Kosten im gemeinschaftlichen Eigentum gesprochen wird.

Eine Nichtigkeit liegt somit nicht vor.

Diese Überlegung trifft ebenfalls zu für die Kostenpositionen "Kabelfernsehen" (Nutzung ausschließlich im jeweiligen Sondereigentum!).

Vereinbarungsersetzend?
Beschlüsse als Gebrauchsregelungen (§ 15 WEG), zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 21 WEG) oder zu baulichen Veränderung (§ 22 WEG) behalten die Charakteristik des "Zitterbeschlusses".

Vereinbarungswidrig?
Beschlüsse, die einmalig (ohne zukünftige Dauerwirkung) im Einzelfall eine gesetzliche Regelung oder eine Vereinbarung aus der GO durchbrechen (z. B. Genehmigung einer bestimmten Jahresabrechnung auf der Grundlage abgeänderter Kostenverteilungsschlüssel), behalten die Charakteristik des "Zitterbeschlusses".

Vereinbarungsändernd?
"Beschlüsse" (eigentlich: Nichtbeschlüsse!), die eine gesetzliche Regelung oder eine Vereinbarung aus der GO dauerhaft (mit substituierender Wirkung) abändern sollen, sind nichtig, da eine unvertretbare Anfechtungslastverlagerung auf eine überstimmte Minderheit erfolgt.

Hier sind nur Vereinbarungen i. S. d. § 15 WEG (Zustimmung aller, Eintragung im Grundbuch) möglich.

Beispiele für dauerhafte Änderungen, die nichtig wären:

Änderung der im Gesetz oder in der GO vorgesehenen Kostenverteilung, Gründung/Entzug Sondernutzungsrecht, Eventualeinberufung, mehr als 3 Verwaltungsbeiräte als ständige Regelung, Wirtschaftsjahr abweichend zum Kalenderjahr, ...

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